La legge di bilancio del 2023 ha prorogato di un anno (fino al 31/12/2023) diverse agevolazioni per l’acquisto della casa per i giovani che hanno meno di 36 anni. Perciò se hai meno di 36 anni e un Isee (indicatore della situazione economica equivalente) che non superi i 40 mila euro puoi non pagare le imposte sull’acquisto della tua prima casa.
Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. Questo bonus permette ai giovani di non pagare le imposte sull’acquisto della prima casa. Ma vediamo chi ne ha diritto, a quanto ammonta il bonus e su quali immobili si applica.
Chi ha diritto all’agevolazione?
Queste agevolazioni spettano ai giovani che:
- non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
- hanno un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui
Per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2020; per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE è quello del 2021.
A questi requisiti si aggiungono ovviamente quelli già stabiliti per usufruire dell’agevolazione “prima casa”, pertanto è necessario che l’acquirente:
- abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
- dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
- dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
Nel caso in cui ad acquistare siano, ad esempio, due persone e uno solo degli acquirenti ha meno di 36 anni, solo lui potrà usare il bonus under 36 per la quota di sua spettanza, l’altro acquirente utilizzerà i benefici prima casa se ne ha i requisiti. In mancanza di questi dovrà versare le imposte dovute in misura piena.
In cosa consiste il bonus?
La norma prevede i seguenti benefici:
- per gli acquisti non soggetti a Iva (compro da un privato), non è dovuto il versamento dell’imposta di registro pari al 2% del valore catastale e delle imposte ipotecaria e catastale pari a 50€ l’una
- per gli acquisti soggetti a Iva (compro da impresa), non è dovuto il versamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200€ l’una, ma verserà l’Iva al 4% calcolata sul prezzo di compravendita. Verrà però riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore che si potrà recuperare tramite la dichiarazione dei redditi oppure usare in compensazione per pagare altre imposte.
E’ necessario però fare una precisazione…se si vende una casa acquistata con i benefici prima casa e se ne compra una per la quale si usa il bonus under 36 pagando l’Iva, si perderà il credito d’imposta sul primo acquisto. Allo stesso modo, se si vende la casa acquistata con il bonus under 36, non avendo versato alcuna imposta il credito d’imposta corrispondente sarà zero!
Nessuna agevolazione è prevista per la registrazione del contratto preliminare di compravendita.
Inoltre se per l’acquisto della casa si stipula un mutuo, l’imposta sostitutiva in sede di erogazione del mutuo non è dovuta.
A quali immobili si può applicare l’agevolazione?
Tra gli immobili ammessi al beneficio ci sono quelli di categoria A (tipologia abitazione), ad esclusione delle categorie di lusso (A/1 – A/8 – A/9). I benefici si possono estendere anche all’acquisto degli immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), purché questo diventi pertinenza dell’immobile principale acquistato con l’agevolazione e limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.
Le agevolazioni sono previste solo per atti a titolo oneroso, sono pertanto escluse le donazioni e le successioni.
Cosa succede se si perdono i requisiti?
La norma ha previsto anche conseguenze in caso di mancanza dei requisiti per usufruire delle agevolazioni o di “decadenza” dalle stesse.
La legge prevede il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi e di sanzioni, secondo quanto stabilito per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Con la circolare n. 12/2021 l’Agenzia delle Entrate ha precisato, in proposito, che:
- se viene riscontrata solo l’insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”
- per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna
- per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.
Resta ferma l’applicazione dell’Iva con l’aliquota del 4%.
